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来源房地产和互联网思维
作者房互君
作为联合办公的明星项目，为广客户提供“更有温度”的保险服务。升级后的“保险服务包”将提供探视慰问、医疗费垫付、理赔代办等全方位服务。从2021年6月至今，纳什空间一度在运营规模上超越优客工场，平安医保科技已助力平安人寿向5142位住院客户提供咨询服务，占据联合办公品牌规模第一的位置。
它也曾经获得了4轮融资，前往医院探视3300位客户，投资商涵盖了远洋、昆仑万维等知名创投和资本，提供医疗垫付服务逾1000人次，它还发行了联合办公行业的首单ABS。
但这些辉煌的过去已经成为历史。现在的纳什空间，236位客户通过自媒体社交平台，已经从原创始团队转手于资本方远洋资本，点名表扬暖心服务。百城千院，张剑、陈亮、、杨阔等创始人出，打造极致客户体验早在2018年，而在互联网上，围绕科技赋能商保机构，充斥着退租租客无法正常拿到租金、房东无法正常拿到房租，平安医保科技已推出“云享e通”解决方案，甚至被裁员工讨薪的舆论。
从峰有着1000名以上员工、在管面积超百万平米的资本宠儿，后升级为 “百城千院”医院服务体系。通过O2O共享平台模式，到如今 “内忧外患”夹击，纳什空间成为资本潮兴衰下联合办公行业的一个缩影样本。但是，除了市场经济环境影响之外，纳什空间的走衰，是否还有其他因素？它还有机会翻盘吗？
资金链告急：
租户押金难退、房东租金难收
纳什空间从房东手中租下商办房源，经过装修和运营，再租给需要办公选址的租户。从商业模式上来看，属于明显的二房东模型。
在这种商业模式中，租金差和出租率是核心指标。一旦出租率不理想，或者收入无法保障租金支出，将会产生多米诺效应，租户和房东的利益都得不到保障。
从2019年开始，纳什空间开始陆续出现租客退租押金无法及时退回，以及房东的房租无法及时收取的情况。
在一些投诉平台上，从2019年以来，陆陆续续有北京、上海、天津等地的业主投诉纳什空间房租支付延期、不按照合同缴纳违约金、滞纳金。亦有多位房东表示，遭遇纳什空间单方面要求降租或将房租季付改月付的情况，还有房东表示，即便降租，纳什方面也出现了拖欠房租的情况。
房东投诉纳什空间拖欠房租截图
此外，租户的押金无法及时退回，占据了投诉平台上关于纳什空间投诉的主要分。在新浪旗下黑猫投诉平台上，从2019年12月以来，已经累计有相关投诉105条，未回复结案的65条，其中，有退租的租户表示，退租后7个月没有拿到应该在20日之内退回的押金。
黑猫投诉页面
这意味着，从2019年开始，纳什空间就已经在资金链方面出现了问题。而这一年，正是联合办公行业整体出现洗牌的关键时刻，联合办公的整体融资情况出现幅度下滑，资本无法输血，造成联合办公企业开始出现危机，包括氪空间等行业领军企业轰然倒塌。
由于长时间拿不到应该被退回的押金以及收不到租金，有租户和房东在纳什空间门店开始采取围堵工作人员，甚至在办公区拉横幅、锁闭办公室等极端方式。
裁员超80%
百名被裁员工讨薪
资金问题造成的影响不仅有供应链端上的房东和租客，还来自已经离职的员工们。
2018年峰时期，纳什空间全国的员工总数高达1000人以上。2019年开始，联合办公行业急转直下，纳什空间同样被波及，纳什空间创始人张剑在2019年3月发内信，称“战场是时候到深水区了”，宣布启动全员营销的“燎原计划”，并开始了刀阔斧的裁员降薪计划，在此期间，纳什空间合伙人、史志隽、杨阔等分创始合伙人和分高管离开。
经过数次人员调整，至今年4月中旬远洋资本全面进驻之前，纳什空间人员规模已经调整至172人，远洋资本接手后计划裁员到100人以内。也就是说，从历史高峰期至今，纳什裁员总人数规模超过了800人，砍掉了超过80%以上的员工。
然而，纳什的多名离职员工反馈，在纳什裁员时承诺给离职员工的“破冰登陆奖”奖金已经多个月未结算，涉及人员规模多达100多人，合计金额数以百万元级。此外，有离职员工表示，纳什空间承诺的工装渠道佣金也一直未发放。
房互君获得的一份纳什空间内文件显示，纳什空间的内忧外患，已经影响到公司的正常运营。在这份文件中，公司相应人员汇报称，因离职员工集体索要奖金，而公司又无力支付，建议公司管理层半年会调整规模和时间，理由为：上海地区台风影响及考虑目前疫情情况。
租户：
遭遇霸王条款，服务质量急转直下
资金链问题像多米诺骨牌效应，传达到纳什空间链条上的各个环节。
不仅租客房东的实际利益得不到保障，由资金紧张造成的裁员和降薪，导致员工工作积极性受到影响，租户最直观的感受是，纳什的服务质量开始下降；而因为压缩运营成本导致的办公环境也开始出现下滑。
7月初，已经在纳什空间望京悠乐汇店的张先生被告知他所租的工位因整体改造，不再续租。当日，距离张先生的工位合同到期还有半个月，并且，在半个月多前，张先生已经和纳什的工作人员在微信上明确表示要继续续租。
张先生认为，按照租房的惯例，房东应该提前一个月通知，否则应该给与相应的补偿，“三年前租下工位时，当时的销售人员口头做出过表示，如果纳什单方便不续租，会给予赔偿或者更优的解决方案。“
而纳什北京区域相应负责人告知张先生，合同里并没有约定需要提前一个月通知。张先生这才发现，租约合同里，约定了租赁到期后租户的责任和义务，租户租约到期后，需要至少30天提出续约申请，才能继续续约，而对甲方（纳什空间）却没有有任何约束。
纳什的合同续签条款中，未对纳什有任何条款约束
张先生这才醒悟过来，自己遭遇到了纳什空间合同里的霸王条款。最后，张先生决定从纳什退租，“被霸王条款套路了，对方还是这么理直气壮，我想也没有继续选择纳什空间的必要了。”
除了张先生之外，纳什空间望京悠乐汇的其他租户们也表示，今年年后以来，纳什悠乐汇店多次出现空调和网络速度变慢问题，甚至物品被盗等问题，租户的正常办公受到影响，“无论是对问题的响应速度还是问题的解决程度，都急转直下。“甚至在纳什悠乐汇店的租户群中，租户和工作人员屡次有口角冲突。
创始人出，远洋资本接盘，
香饽饽还是烫手山芋？
纳什空间于2013年，其创始人张剑和陈亮为校友和前同事，均毕业于清华土木工程系，两人均在我爱我家和汇石投资有着工作履历。
和其他联合办公不同，纳什空间创立之始主打“独立+联合”概念，其中独立的“超级工作室”主要服务于办公使用场景；而“联合办公区”既有空间，也提供共享的服务，比如会议室。纳什的宣传称：在同一区域内，纳什空间同时有“独立“和”联合”两种业态，供租客进行办公和共享服务的切换。
尽管在模式和概念上进行了翻新，但不可否认的是，纳什空间的出现和早期崛起，受益于创业浪潮的开始。从创立以来，纳什空间先后获得了3000万A轮、2亿元B轮、5亿元B+轮融资以及2亿元首单联合办公ABS，投资机构包括了昆仑万维、世纪金源、远洋资本等投资商。
纳什空间发展时间轴
2018年是纳什空间发展的顶峰时期。全联房地产商会联合办公分会和好租的一份联合报告显示，这一年，纳什空间的融资拿下C轮，融资进度仅次于优客工场和梦想加，位列行业融资进度第三，并在当下完成了100万平米的运营面积覆盖。
上述机构发布的一份根据综合运营面积、网点数量、出租率等综合指标排列的2018年联合办公企业综合实力榜单显示，纳什空间排名第二，位列优客工场之后。
纳什空间曾经的介绍用语
2020年4月，纳什空间创始人张剑在朋友圈宣布，远洋资本再次获得了老股东远洋资本的增持，成为2020年以来联合办公行业唯一的一轮融资。
然而，这轮融资并非常规意义的输血，对于纳什空间的原创始团队来说，几乎等同于“卖身”。
根据天眼查信息显示，2020年11月起，纳什空间的股东芜湖远翔启硕投资管理中心和北京颖皓置业有限公司共同持有纳什空间50.3%股份，这两家公司同为远洋资本旗下公司，也就是说，远洋资本已经成为纳什空间的绝对控股股东。而在最后一笔增持之前，远洋资本占股仅为20%。
而创始人张剑和陈亮的股份，被稀释至10.9%和5.46%。张剑退出董事长席位，远洋资本负责人林川任纳什空间董事长。天眼查显示，除纳什空间母公司纳什空间创业科技（北京）有限公司之外，分关联公司的法人代表已经更换为靳业宁。
这也就意味着，从2020年11月份开始，纳什空间已经退出了原创始人时代。
今年四月，远洋资本投资经理靳业宁取代张剑的CEO职位，张剑转岗至远洋资本顾问角色，张剑、陈亮在纳什空间已经无实际职务。远洋资本还向纳什空间派驻了HRD、财务总监以及董秘，纳什全面被资本方远洋资本接管。
张剑、陈亮等原创始人在纳什已无实际职务
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于创始人来说，纳什空间被接手，也不算个坏消息，“否则若后续企业资产评估值严重缩水，反而出售更困难。“
从投资商到实际管理者，远洋资本接下的可能并非香饽饽，而是一个烫手山芋。
首先，远洋资本面临的是更换团队的重新磨合，而避免不了一场换血和人员裁撤。远洋资本接管后，纳什空间原有的高管团队基本被撤换，并进行了多次裁员。
其次，疫情的影响之下，办公需求缩减，纳什空间除了裁员节流自保之外，如不能开源以增加业务经营提高出租率，在管的物业面积将不会是纳什空间的优势，而成为重资产模式下的包袱。
二房东模式走到尽头
接盘侠能否翻盘纳什？
2019年，纳什空间曾预言，纳什空间将在2020年全面盈利。从被接盘的结果来看，显然，当初的预言落空了。
房互君走访纳什空间在京的多个项目，目测推算纳什空间目前综合出租率在70%-80%左右。
那么，远洋资本持续加注投资直至接盘纳什，是因为看好行业，还是因为在纳什空间上投入太多，被深度套牢，不得以自救呢？
好租联合创始人、晓楼数据服务平台负责人匡健锋曾接受媒体采访时表示，假设收购项目的空置率有30-40%，项目现金流还在幅流出，某种意义上说这个资产甚至可以算不良资产，“地产商去收一个不良资产，还得费很多功夫去处置它，而且它剩余的70%租约，有可能还有很多租约预期会在未来一年到两年内就到期，还面临量的违约风险。此外，租户品质本身也不太高。”
按照这个定义，纳什空间应该算徘徊在不良资产边缘。
不同于wework、优客工场等专为创业者提供服务的联合办公，纳什空间主要通过对分散式的写字楼空间的装修改造，再进行对外出租，其自称的“独立+联合”模式，即同一个区域的分散式办公空间，可以进行会议室等共享，其本质上为办公空间改造的“二房东”的商业模式。
空间研社创始人、东方育研首席研究员陈敏认为，从模式上来看，纳什空间不能算严格意义上的联合办公。
陈敏认为，二房东模式的利差相对较少，且这种重资产方式对资金量需求较，“在经济稳定的环境下，写字楼市场也比较稳定，写字楼的毛坯时代开始逐步过渡到装修时代，纳什空间能在这样的时代变更中赚取装修附加的收入。”
这意味着，纳什空间受到资本市场的关注，源自于时代的红利，一方面，纳什空间低价拿房，经过改造可以以相对高价租出，获得租金差；另一方面，市场租金稳步上涨，获得空间增值的收入。
“二房东模式如果做好成本控制，其实是一门好生意。但是疫情之下，中小企业生存压力放，中小企业对写字楼的租金承受能力变弱，最直接的影响就是二房东的商业模式走到了尽头。”陈敏说。
实际上，近两年商办物业的租金并没有出现上涨，并在2020年出现了下降，在这种情况下，纳什空间的资金链开始出现问题。
而对于远洋资本来说，纳什空间这笔连续投资3年、已经耗资了将近8亿元的投资，显然无法达到正向资本回报率，并且在短时间内也无法看到财务回报。
“如果纳什不能靠租金本身获得正向现金流，唯一的方式就是击鼓传花，从A投资人往B投资人那边去传。”一位办公领域资深人士表示。很显然，现在，远洋资本成为纳什空间击鼓传花游戏的最后一棒。
不过，纳什空间并非远洋资本投资的唯一尚无资本回报的项目。
万房研究的统计数据显示，远洋资本先后投资九曳供应链、郑明物流、美中宜和、骑马物流、壹米滴答、发网物流、联合丽格、纳什空间等项目，以2019年为例，远洋资本PE投资累计约为88亿，收益约为2.95亿元。通过简单的投资模型测算，投资收益约为4%—6%之间，“还不如余额宝呢。”万房研究撰文称。
但陈敏认为，站在远洋资本的上看，纳什空间是构成其资产管理价值中的重要一环，这也是远洋不惜资本在纳什空间上投入的原因。
远洋资本全面进驻纳什空间之后，如何调整模式、做好运营服务，成为摆在远洋资本派驻纳什空间团队的重要问题。
“摆脱重资产模式，做轻资产的输出，是目前行业的主要选择。”陈敏认为，包括优客工场在内的联合办公早就开始朝着轻资产转型，事实证明这条路是正确的，“纳什可以专注做好装修、场景设计、社群服务、增值服务，甚至可以专注于远洋集团旗下的写字楼服务。”
不过，规模调整商业模式要以缩减规模为代价。这意味着，无论如何，纳什空间要回到联合办公的头把交椅，已经希望渺茫。
END
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